■コンバージョンとは
コンバージョンとは、既存のオフィスや賃貸マンションなどを他の用途に転換する手法です。海外では宮殿がホテルに、工場・倉庫が集合住宅になったりしている例が多く見られます。大都会では、オフィスビルを安く買い取って付加価値の高い都心型住居として供給したり、児童減少で廃校となった小・中学校を、コミュニティ施設や高齢者向け福祉施設として転用したケースも登場しており、今後広く普及すると思われます。
■今なぜコンバージョンなのでしょう？
2005 年末についに日本は人口が減少に転じました。一方、野村総研の調査では地方の空き家は３００万戸あるといわれています。もはや新築の住宅やマンションなどを建てることが、オーナー様にとっても、個人の世帯にとっても必要なのかどうか、疑問を抱かざるを得ません。
従来の「破壊と建設」という手法でなく、環境に優しい再生、再利用へと向かっている流れの中で、賃貸住宅にあってもこれまでの小面積多室型の間取りから、革新的で個性的な空間として変換・再生することが可能と考えます。
さらに都心＝ビジネス 郊外＝住まいという切り分けは、昨今の「都心回帰」の流れのなかでもはや機能しなくなっています。いまや、都心は職・住・遊・医福・文化が混然と融合する多機能な空間として魅力を増して来ており、福祉介護施設なども都心回帰が求められています。
限られた資源を活かし、老朽化した建物に一つ一つ、あたらしい用途（存在性）を見出し、活用していくことは時代の要請でもあり、私ども地元建設会社の大切な使命であると考えます。
■コンバージョンの実例
一般にコンバージョンは、このように注目されているにもかかわらずあまり活用された事例は多くありません。その原因としては以下のような事項が考えられます。
• 建築基準法の耐震性、採光規定などをクリアできる案件が少ない
• 改修工事と新たな事業の採算性とのバランスが悪いばあいがある
• 企画から設計施工管理、資金調達、テナント誘致など総合的に携わる会社が少ない
当社の事例
当社でのコンバージョン事業は、平成１２年の介護保険のスタートとともに始まりました。
1. 独身寮から有料老人ホームへ
平成１３年７月に、オーナー様が所有されていました独身寮を、冨山学園㈱様が借上げられ、広島都市圏では第一号の「特定施設」（介護型有料老人ホーム）「ほのぼほ苑西原」としてお渡しさせていただきました。
冨山学園 ほのぼの苑にリンク
2. 賃貸マンションを小規模多機能施設（デイサービス、グループホーム）へ
平成１７年３月には、広島市西区庚午に、ＬＡＴ環境設計事務所（現 ＬＡＴ㈱）がご所有の賃貸マンションを小規模多機能拠点東高須コミュニティーホームとしてコンバージョンさせていただきました。
「花模様」にリンク
■コンバージョン事業の流れ
当社では、ご相談いただきましたら以下のような流れで検討し、最適なものをご提案させていただきます。
• 物件の外観・内部、設備、使用状況、構造安全性、耐用年数など総合的に調査検討をします
• 建築基準法など法的規制、建築的特性などコンバージョンの基本的成立要件の適性評価を行います
• 地域分析、周辺の需要予測に基づく事業提案とその妥当性、採算性の検証を行います
• 転貸の場合はサブリース先の選定、賃料、期間、解約条項等契約関係の調整、仲介行います
• 税制面の検討、公的助成措置、金融機関やサブリース会社と連携したバックアップを検討します
• 事業プランを具体化する低コスト・工期短縮など技術面のサポートを行います
• 完成後は運用支援や管理などを行います |
